Факторы влияния на рынок жилья в России

Российский рынок жилья постоянно меняется под влиянием множества взаимосвязанных драйверов: макроэкономических показателей, ключевой ставки Банка России, динамики доходов населения и уровня инфляции. Государственные программы льготной ипотеки регулярно провоцируют всплески спроса на новостройки, а ставки по банковским вкладам формируют альтернативу инвестициям в недвижимость. Кроме того, себестоимость строительства растёт из-за удорожания импортных материалов и изменений в налоговой политике. По данным Банка России, на начало июля 2025 года ключевая ставка составляет 20 % [1], что напрямую влияет на стоимость ипотечных кредитов. В то же время средняя максимальная ставка по вкладам в топ-10 банков держится в районе 15,5–16 %, что оттягивает часть инвесторов в депозиты.

Учитывая сложность и взаимозависимость перечисленных факторов, важно подробно рассмотреть ключевые драйверы, чтобы понять, как они формируют ценовые тренды в сегментах новостроек и вторичного рынка.

Экономические и политические драйверы

Общий экономический фон и политическая стабильность задают тон всему рынку недвижимости. Динамика доходов населения и темпы роста ВВП стимулируют или сдерживают покупательскую активность. В 2020 г. при общем падении доходов льготная ипотека разогрела спрос на новостройки, что привело к росту цен и на вторичном рынке [2]. Госпрограммы семейной и льготной ипотеки выступают «спусковыми крючками» для кратковременных скачков спроса.

Ипотечные ставки и доступность жилья

Ключевая ставка ЦБ является одним из главных регуляторов рынка. При уровне в 20 % средние ипотечные ставки доходят до 27 %, что серьёзно снижает число потенциальных покупателей. Если ЦБ в 2026 г. планирует снижение ставки до 15 %, ипотечная нагрузка на семьи станет более приемлемой. Однако плавное снижение ставок может вызвать эффект «ожидания»: покупатели будут рассчитывать на дальнейшее удешевление кредитов и отложат сделку.

Вклады против квадратных метров

Ставки по банковским вкладам часто конкурируют с доходностью от аренды. При реальной ставке депозита около 16 % инвесторы предпочитают хранить деньги на счетах, а не вкладывать в недвижимость. Только при снижении депозитных ставок до 12 % ожидается массовый приток средств в сектор жилья, полагают эксперты.

Влияние валютного курса

Колебания рубля влияют на стоимость импортных стройматериалов и на инвестиционные решения. Снижение курса осенью 2022 г. вызвало всплеск спроса: граждане переводили сбережения в «квадратные метры», что подстегнуло рост цен. В сегменте комфорт-класса эффект смягчается использованием отечественных материалов.

Итоги и прогноз

До существенного снижения ключевой ставки (ниже 15 %) рынок останется сдержанным: ипотека малодоступна, спрос невысок, цены на новостройки пока не упадут, а цены на вторичном рынке будут стагнировать. По прогнозам Банка России, значимое снижение ставок возможно не раньше второй половины 2026 г., что создаст период «пристывшего» спроса. В долгосрочной перспективе наиболее сильные драйверы — доходы населения, государственные программы и уровень ключевой ставки — определят тренды рынка жилья.

[1] Банк России. Официальный сайт: https://www.cbr.ru/
[2] Реалти. РИА Недвижимость: https://realty.ria.ru/20250714/faktory-2028338891.html

Вам так же будет интересно узнать: Срок строительства по льготной ипотеке: от 12 до 24 месяцев